জমি ক্রয় করতে কি কি কাগজ লাগে? কি কি চেক করবেন?

জমি কেনা প্রতিটি মানুষের জন্য একটি স্বপ্ন এবং জীবনের বড় একটি বিনিয়োগ। কিন্তু সঠিক তথ্যের অভাবে অনেক সময় এই স্বপ্ন দুঃস্বপ্নে পরিণত হতে পারে। বাংলাদেশে জমি কেনাবেচার ক্ষেত্রে আইনি জটিলতা এড়াতে কাগজের সঠিকতা যাচাই করা সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ধাপ।

আপনি কি জমি কেনার কথা ভাবছেন? তাহলে আপনার প্রথম প্রশ্ন হওয়া উচিত জমি ক্রয় করতে কি কি কাগজ লাগে? এই আর্টিকেলে আমরা ২০২৬ সালের আপডেট অনুযায়ী জমি ক্রয়ের জন্য প্রয়োজনীয় দলিলের একটি চেকলিস্ট এবং যাচাই করার সঠিক পদ্ধতি নিয়ে আলোচনা করব।

জমি ক্রয় করতে কি কি কাগজ লাগে?

সংক্ষেপে জমির প্রয়োজনীয় কাগজপত্রগুলো হলো:

1. মূল দলিল (Main Deed): বিক্রেতার মালিকানার প্রমাণ।
2. বায়া দলিল (Via Deed): পূর্ববর্তী মালিকদের মালিকানার ধারাবাহিকতা।
3. খতিয়ান বা পর্চা (Khotiyan): সিএস, এসএ, আরএস এবং সর্বশেষ বিএস/বিআরএস খতিয়ান।
4. নামজারি বা মিউটেশন (Mutation): বিক্রেতার নামে হালনাগাদ রেকর্ড।
5. দাখিলা বা খাজনার রসিদ: সর্বশেষ বছরের ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের প্রমাণ।
6. অর্পিত বা পরিত্যক্ত সম্পত্তির তালিকা বহির্ভূত হওয়ার প্রমাণ।
7. নকশা বা ম্যাপ: জমির সঠিক সীমানা নির্ধারণের জন্য।
8. এনইসি (NEC): জমিটি কোথাও দায়বদ্ধ বা বন্ধক নেই তার সার্টিফিকেট।

কেন জমির কাগজপত্র যাচাই করা জরুরি?

বাংলাদেশে ভূমি সংক্রান্ত মামলার সংখ্যা অনেক। ভুল বা জাল দলিলে জমি কিনলে আপনার টাকা এবং জমি দুই-ই হারানোর ঝুঁকি থাকে। একজন সচেতন ক্রেতা হিসেবে আপনাকে নিশ্চিত করতে হবে যে বিক্রেতার জমির মালিকানা পরিষ্কার (Clear Title) এবং নিষ্কণ্টক।

জমি ক্রয়ের জন্য প্রয়োজনীয় দলিলের বিস্তারিত তালিকা

জমি কেনার আগে নিচের কাগজগুলো বিক্রেতার কাছ থেকে সংগ্রহ করুন এবং সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস থেকে যাচাই করে নিন:

১. মূল দলিল ও বায়া দলিল

বিক্রেতা যে দলিলের মাধ্যমে জমির মালিক হয়েছেন সেটিই মূল দলিল। তবে জমিটি যদি একাধিকবার হাতবদল হয়ে থাকে, তবে আগের সব দলিল বা বায়া দলিল দেখতে হবে। এটি মালিকানার ধারাবাহিকতা নিশ্চিত করে।

২. খতিয়ান বা পর্চা (CS, SA, RS, BS)

খতিয়ান হলো জমির মালিকানার রেকর্ড। বাংলাদেশে বিভিন্ন সময়ে হওয়া জরিপের খতিয়ান যাচাই করতে হয়:

• CS (Cadastral Survey): ব্রিটিশ আমলের রেকর্ড।
• SA (State Acquisition): ১৯৫৬ সালের রেকর্ড।
• RS (Revisional Survey): পাকিস্তান আমলের গুরুত্বপূর্ণ রেকর্ড।
• BS/BRS/City Survey: এটি বর্তমানে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ এবং সর্বশেষ জরিপ।

৩. নামজারি বা মিউটেশন খতিয়ান

জমি কেনার জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো নামজারি খতিয়ান। বিক্রেতা যদি জমিটি উত্তরাধিকার সূত্রে বা কেনা সূত্রে পান, তবে তার নিজের নামে নামজারি থাকতে হবে। সাথে ডিসিআর (DCR) কপি আছে কি না দেখে নিন।

৪. হালনাগাদ খাজনার রসিদ (Dakhila)

জমিটির বর্তমান বছরের ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধ করা আছে কি না যাচাই করুন। খাজনা বাকি থাকলে সেই দায় ক্রেতার ওপর বর্তাতে পারে।

৫. এনইসি (Non-Encumbrance Certificate)

সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জমিটি অন্য কোথাও বন্ধক রাখা হয়েছে কি না বা এই জমি নিয়ে কোনো আইনি জটিলতা আছে কি না, তা জানার জন্য ১২ বছরের এনইসি (NEC) সংগ্রহ করা উচিত।

জমি কেনার সময় কি কি চেক করবেন?

১. মালিকানা যাচাই: বিক্রেতা কি জমির প্রকৃত মালিক? নাকি পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (Power of Attorney) মূলে বিক্রি করছেন? পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি হলে তা রেজিস্ট্রিকৃত কি না দেখুন।

২. জমির নকশা ও বাস্তব দখল: কাগজে কলমে যা আছে, বাস্তবে জমিটি সেই পরিমাণ আছে কি না এবং সীমানা ঠিক আছে কি না তা সরেজমিনে মাপজোখ করে দেখুন।

৩. উত্তরাধিকার সনদ: বিক্রেতা যদি পৈত্রিক সূত্রে জমির মালিক হন, তবে তার ওয়ারিশান সনদ বা সাকসেশন সার্টিফিকেট যাচাই করুন।

৪. ম্যাপ বা নকশা: সর্বশেষ জরিপের ম্যাপের সাথে জমির অবস্থান মিলিয়ে নিন।

জমি ক্রয় সংক্রান্ত সাধারণ প্রশ্নসমূহ

প্রশ্ন: নামজারি ছাড়া কি জমি কেনা যায়?

উত্তর: না। বর্তমানে বাংলাদেশে নামজারি ছাড়া জমি রেজিস্ট্রি করা প্রায় অসম্ভব এবং এটি অত্যন্ত ঝুঁকিপূর্ণ। বিক্রেতার নামে সর্বশেষ রেকর্ড না থাকলে মালিকানা নিয়ে ভবিষ্যতে প্রশ্ন উঠবে।

প্রশ্ন: জমি কেনার কত দিনের মধ্যে নামজারি করতে হয়?

উত্তর: জমি রেজিস্ট্রি হওয়ার পর যত দ্রুত সম্ভব (সাধারণত ৪৫ দিনের মধ্যে) ই-নামজারি বা অনলাইন মিউটেশনের জন্য আবেদন করা উচিত।

প্রশ্ন: আমমোক্তারনামা বা পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি দিয়ে জমি কেনা কি নিরাপদ?

উত্তর: পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি দাতা জীবিত আছেন কি না এবং দলিলটি সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে যথাযথভাবে সত্যায়িত কি না তা যাচাই করে জমি কেনা উচিত। দাতা মারা গেলে পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায়।

সচরাচর জিজ্ঞাসা

প্রশ্ন	উত্তর
খতিয়ান কোথায় যাচাই করা যায়?	আপনি বর্তমানে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ওয়েবসাইট land.gov.bd থেকে অনলাইনে অনেক খতিয়ান যাচাই করতে পারবেন।
জমির বায়া দলিল না থাকলে কি সমস্যা?	বায়া দলিল না থাকলে মালিকানার শিকড় বা উৎস খুঁজে পাওয়া যায় না, যা ভবিষ্যতে আইনি জটিলতা সৃষ্টি করতে পারে।
বিএস খতিয়ান কি বাধ্যতামূলক?	যেসব এলাকায় বিএস (BS) জরিপ শেষ হয়েছে, সেখানে বিএস খতিয়ান ছাড়া জমি কেনাবেচা করা উচিত নয়।

শেষ কথা

জমি ক্রয় একটি জটিল প্রক্রিয়া হলেও সঠিক তথ্য জানা থাকলে আপনি প্রতারণা থেকে বাঁচতে পারেন। উপরে উল্লিখিত কাগজগুলো সঠিকভাবে যাচাই করলে আপনার বিনিয়োগ নিরাপদ থাকবে। প্রয়োজনে একজন অভিজ্ঞ দলিল লেখক বা আইনজীবীর পরামর্শ নিন।

তথ্যসূত্র: ভূমি মন্ত্রণালয় বাংলাদেশ (land.gov.bd) এবং রেজিস্ট্রেশন কমপ্লেক্স।